G — Imóveis vagos

Appendice G

IMÓVEIS VAGOS — OBRIGAÇÃO MÍNIMA DE CONSERVAÇÃO

Referência: Capítulo VIII (A flat tax)

G.1 — O princípio

A vacância de um imóvel não é sancionada. O proprietário não tem nenhuma obrigação de alugar, vender ou colocar seu bem em circulação. A propriedade privada implica o direito de não fazer nada.

Por outro lado, a degradação de um bem que cria transtornos para a vizinhança ou o espaço público é um problema legítimo. Não é a vacância que é visada, mas suas externalidades negativas potenciais.

Este mecanismo é opcional. Ele não é constitucionalizado. As coletividades locais podem adotá-lo ou não segundo suas necessidades.

G.2 — O que NÃO está neste mecanismo

• Sem sobretaxa sobre os imóveis vagos. A vacância em si mesma não é taxada.
• Sem exceção à flat tax. O sistema fiscal permanece uniforme.
• Sem obrigação de colocação em locação. O proprietário permanece livre de suas escolhas.
• Sem sanção da vacância. Só o transtorno é sancionado.

G.3 — A obrigação mínima de conservação

Todo proprietário de um bem imobiliário — ocupado ou não — deve manter seu bem em um estado que não crie transtornos para outrem. Este princípio inscreve-se em uma longa tradição de “housing code enforcement” documentada pela literatura acadêmica [84].

Esta obrigação se declina em quatro exigências mínimas:

1. Segurança. O edifício não deve ameaçar ruína, apresentar riscos de desabamento ou constituir um perigo para transeuntes ou vizinhos.

2. Estabilidade. Os elementos estruturais (cobertura, paredes, fundações) devem ser mantidos em estado de não se degradar ao ponto de prejudicar as propriedades adjacentes.

3. Salubridade. O bem não deve tornar-se um foco de insalubridade: proliferação de pragas, acumulação de detritos, degradações sanitárias afetando a vizinhança. Estudos epidemiológicos demonstraram, por exemplo, a ligação entre condições de habitação degradadas e patologias respiratórias [87].

4. Ausência de transtorno. O bem não deve degradar a qualidade de vida dos vizinhos ou o aspecto do espaço público além de um limiar razoável.

G.4 — Procedimento de constatação

O mecanismo repousa sobre a constatação de transtorno, não sobre a vacância:

1. Sinalização. Um vizinho, um síndico ou a coletividade local pode sinalizar um transtorno.

2. Visita contraditória. Um agente juramentado constata o estado do bem, em presença do proprietário ou após notificação.

3. Intimação. Se um transtorno é caracterizado, o proprietário recebe uma intimação de remediar dentro de um prazo razoável (3 a 6 meses segundo a gravidade).

4. Obras de ofício. Em caso de carência persistente, a coletividade pode fazer executar as obras de colocação em segurança às custas do proprietário (crédito recuperável sobre o bem).

G.5 — O que aciona a obrigação

A duração de vacância é sem efeito. Só o estado do bem conta.

G.6 — Sanções em caso de transtorno caracterizado

Se o proprietário não remediar ao transtorno após intimação:

1. Obras de ofício. A coletividade faz executar as obras necessárias.

2. Recuperação. O custo é recuperado sobre o proprietário, com inscrição de uma hipoteca legal sobre o bem se necessário.

3. Multa diária. Uma multa diária pode ser pronunciada até realização das obras.

4. Sem sobretaxa, sem fiscalidade punitiva. O mecanismo permanece no registro da polícia administrativa, não da fiscalidade.

G.7 — Por que este mecanismo é opcional

Este mecanismo não é constitucionalizado porque:

• Ele é da alçada da polícia administrativa local, não dos princípios fundamentais.
• As necessidades variam segundo os territórios (zonas tensas vs zonas rurais), como ilustram por exemplo os estudos sobre a habitação em Bruxelas [88].
• A definição do limiar de transtorno depende do contexto local.
• Os meios de intervenção diferem segundo as coletividades.

As coletividades que desejam adotá-lo podem fazê-lo por deliberação local. Aquelas que não têm necessidade não são obrigadas.

G.8 — O que é recomendado

Para as coletividades que adotam este mecanismo:

1. Definir critérios objetivos de transtorno. Evitar o arbitrário — os estudos mostram por exemplo que as violações de código têm um efeito mensurável sobre os preços e aluguéis [85].

2. Garantir o contraditório. O proprietário deve poder contestar a constatação.

3. Proporcionar os prazos. Obras leves = prazos curtos. Obras pesadas = prazos razoáveis.

4. Evitar a deriva fiscal. Este mecanismo não é um imposto disfarçado. Ele não gera receitas para a coletividade além da recuperação das obras — mesmo se, como mostram por exemplo as análises bruxelenses, a recolocação em estado é economicamente preferível à vacância prolongada [89].

5. Prever isenções. Sucessões em curso de regulamentação, procedimentos judiciários pendentes, situações de força maior.

6. Vigiar os efeitos perversos. Como mostram certos estudos americanos, uma aplicação muito agressiva pode penalizar os locatários vulneráveis se os proprietários preferirem retirar os imóveis do mercado em vez de renová-los [86].

G.9 — Distinção com o imposto sobre os imóveis vagos

Certas jurisdições (Vancouver, França) taxam a vacância em si mesma. Não é a abordagem retida aqui.

A obrigação de conservação é mais coerente com os princípios libertarianos: não se sanciona a inação, sanciona-se o transtorno causado a outrem.

Este mecanismo é proposto como opção para as coletividades locais. Ele não é nem obrigatório nem constitucionalizado.

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