G — Alloggi vacanti

Appendice G

ALLOGGI VACANTI — OBBLIGO MINIMO DI CONSERVAZIONE

Riferimento: Capitolo VIII (La flat tax)

G.1 — Il principio

La vacanza di un alloggio non è sanzionata. Il proprietario non ha alcun obbligo di affittare, vendere o mettere il suo bene in circolazione. La proprietà privata implica il diritto di non fare nulla.

Tuttavia, il degrado di un bene che crea disturbi per il vicinato o lo spazio pubblico è un problema legittimo. Non è la vacanza che è mirata, ma le sue esternalità negative potenziali.

Questo meccanismo è opzionale. Non è costituzionalizzato. Le comunità locali possono adottarlo o no secondo i loro bisogni.

G.2 — Ciò che NON è in questo meccanismo

• Nessuna sovrattassa sugli alloggi vacanti. La vacanza in sé non è tassata.
• Nessuna eccezione alla flat tax. Il sistema fiscale resta uniforme.
• Nessun obbligo di messa in affitto. Il proprietario resta libero delle sue scelte.
• Nessuna sanzione della vacanza. Solo il disturbo è sanzionato.

G.3 — L’obbligo minimo di conservazione

Ogni proprietario di un bene immobiliare — occupato o no — deve mantenere il suo bene in uno stato che non crei disturbi per altri. Questo principio si inscrive in una lunga tradizione di “housing code enforcement” documentata dalla letteratura accademica [84].

Questo obbligo si declina in quattro esigenze minime:

1. Sicurezza. L’edificio non deve minacciare rovina, presentare rischi di crollo, o costituire un pericolo per i passanti o i vicini.

2. Stabilità. Gli elementi strutturali (tetto, muri, fondamenta) devono essere mantenuti in stato di non degradarsi al punto di nuocere alle proprietà adiacenti.

3. Salubrità. Il bene non deve diventare un focolaio di insalubrità: proliferazione di infestanti, accumulo di rifiuti, degradi sanitari che affliggono il vicinato. Studi epidemiologici hanno per esempio dimostrato il legame tra condizioni di alloggio degradate e patologie respiratorie [87].

4. Assenza di disturbo. Il bene non deve degradare la qualità della vita dei vicini o l’aspetto dello spazio pubblico oltre una soglia ragionevole.

G.4 — Procedura di constatazione

Il meccanismo si basa sulla constatazione del disturbo, non sulla vacanza:

1. Segnalazione. Un vicino, un amministratore condominiale, o la comunità locale può segnalare un disturbo.

2. Visita contraddittoria. Un agente asseverato constata lo stato del bene, in presenza del proprietario o dopo notifica.

3. Diffida. Se un disturbo è caratterizzato, il proprietario riceve una diffida a rimediare entro un termine ragionevole (3-6 mesi secondo la gravità).

4. Lavori d’ufficio. In caso di carenza persistente, la comunità può far eseguire i lavori di messa in sicurezza a spese del proprietario (credito recuperabile sul bene).

G.5 — Ciò che innesca l’obbligo

La durata di vacanza è senza effetto. Solo lo stato del bene conta.

G.6 — Sanzioni in caso di disturbo caratterizzato

Se il proprietario non rimedia al disturbo dopo diffida:

1. Lavori d’ufficio. La comunità fa eseguire i lavori necessari.

2. Recupero. Il costo è recuperato sul proprietario, con iscrizione di un’ipoteca legale sul bene se necessario.

3. Penale. Una penale giornaliera può essere pronunciata fino alla realizzazione dei lavori.

4. Nessuna sovrattassa, nessuna fiscalità punitiva. Il meccanismo resta nel registro della polizia amministrativa, non della fiscalità.

G.7 — Perché questo meccanismo è opzionale

Questo meccanismo non è costituzionalizzato perché:

• Rientra nella polizia amministrativa locale, non nei principi fondamentali.
• I bisogni variano secondo i territori (zone tese vs zone rurali), come illustrano per esempio gli studi sull’alloggio a Bruxelles [88].
• La definizione della soglia di disturbo dipende dal contesto locale.
• I mezzi di intervento differiscono secondo le comunità.

Le comunità che desiderano adottarlo possono farlo per deliberazione locale. Quelle che non ne hanno bisogno non vi sono costrette.

G.8 — Ciò che è raccomandato

Per le comunità che adottano questo meccanismo:

1. Definire criteri oggettivi di disturbo. Evitare l’arbitrio — gli studi mostrano per esempio che le violazioni di codice hanno un effetto misurabile sui prezzi e affitti [85].

2. Garantire il contraddittorio. Il proprietario deve poter contestare la constatazione.

3. Proporzionare i termini. Lavori leggeri = termini brevi. Lavori pesanti = termini ragionevoli.

4. Evitare la deriva fiscale. Questo meccanismo non è una tassa mascherata. Non genera entrate per la comunità oltre il recupero dei lavori — anche se, come mostrano per esempio le analisi bruxellesi, il ripristino in stato è economicamente preferibile alla vacanza prolungata [89].

5. Prevedere esenzioni. Successioni in corso di regolamento, procedure giudiziarie pendenti, situazioni di forza maggiore.

6. Sorvegliare gli effetti perversi. Come mostrano alcuni studi americani, un’applicazione troppo aggressiva può penalizzare gli affittuari vulnerabili se i proprietari preferiscono ritirare gli alloggi dal mercato piuttosto che rinnovarli [86].

G.9 — Distinzione con la tassa sugli alloggi vacanti

Alcune giurisdizioni (Vancouver, Francia) tassano la vacanza in sé. Non è l’approccio qui adottato.

L’obbligo di conservazione è più coerente con i principi libertari: non si sanziona l’inazione, si sanziona il disturbo causato ad altri.

Questo meccanismo è proposto come opzione per le comunità locali. Non è né obbligatorio né costituzionalizzato.

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