G — Logements vacants

Appendice G

LOGEMENTS VACANTS — OBLIGATION MINIMALE DE CONSERVATION

Référence : Chapitre VIII (La flat tax)

G.1 — Le principe

La vacance d’un logement n’est pas sanctionnée. Le propriétaire n’a aucune obligation de louer, de vendre, ou de mettre son bien en circulation. La propriété privée implique le droit de ne rien faire.

En revanche, la dégradation d’un bien qui crée des nuisances pour le voisinage ou l’espace public est un problème légitime. Ce n’est pas la vacance qui est visée, mais ses externalités négatives potentielles.

Ce mécanisme est optionnel. Il n’est pas constitutionnalisé. Les collectivités locales peuvent l’adopter ou non selon leurs besoins.

G.2 — Ce qui n’est PAS dans ce mécanisme

• Pas de surtaxe sur les logements vacants. La vacance en elle-même n’est pas taxée.
• Pas d’exception à la flat tax. Le système fiscal reste uniforme.
• Pas d’obligation de mise en location. Le propriétaire reste libre de ses choix.
• Pas de sanction de la vacance. Seule la nuisance est sanctionnée.

G.3 — L’obligation minimale de conservation

Tout propriétaire d’un bien immobilier — occupé ou non — doit maintenir son bien dans un état qui ne crée pas de nuisances pour autrui. Ce principe s’inscrit dans une longue tradition de “housing code enforcement” documentée par la littérature académique [84].

Cette obligation se décline en quatre exigences minimales :

1. Sécurité. Le bâtiment ne doit pas menacer ruine, présenter de risques d’effondrement, ou constituer un danger pour les passants ou les voisins.

2. Stabilité. Les éléments structurels (toiture, murs, fondations) doivent être maintenus en état de ne pas se dégrader au point de nuire aux propriétés adjacentes.

3. Salubrité. Le bien ne doit pas devenir un foyer d’insalubrité : prolifération de nuisibles, accumulation de déchets, dégradations sanitaires affectant le voisinage. Des études épidémiologiques ont par exemple démontré le lien entre conditions de logement dégradées et pathologies respiratoires [87].

4. Absence de nuisance. Le bien ne doit pas dégrader la qualité de vie des voisins ou l’aspect de l’espace public au-delà d’un seuil raisonnable.

G.4 — Procédure de constat

Le mécanisme repose sur le constat de nuisance, pas sur la vacance :

1. Signalement. Un voisin, un syndic, ou la collectivité locale peut signaler une nuisance.

2. Visite contradictoire. Un agent assermenté constate l’état du bien, en présence du propriétaire ou après notification.

3. Mise en demeure. Si une nuisance est caractérisée, le propriétaire reçoit une mise en demeure de remédier dans un délai raisonnable (3 à 6 mois selon la gravité).

4. Travaux d’office. En cas de carence persistante, la collectivité peut faire exécuter les travaux de mise en sécurité aux frais du propriétaire (créance recouvrable sur le bien).

G.5 — Ce qui déclenche l’obligation

La durée de vacance est sans effet. Seul l’état du bien compte.

G.6 — Sanctions en cas de nuisance caractérisée

Si le propriétaire ne remédie pas à la nuisance après mise en demeure :

1. Travaux d’office. La collectivité fait exécuter les travaux nécessaires.

2. Recouvrement. Le coût est recouvré sur le propriétaire, avec inscription d’une hypothèque légale sur le bien si nécessaire.

3. Astreinte. Une astreinte journalière peut être prononcée jusqu’à réalisation des travaux.

4. Pas de surtaxe, pas de fiscalité punitive. Le mécanisme reste dans le registre de la police administrative, pas de la fiscalité.

G.7 — Pourquoi ce mécanisme est optionnel

Ce mécanisme n’est pas constitutionnalisé car :

• Il relève de la police administrative locale, pas des principes fondamentaux.
• Les besoins varient selon les territoires (zones tendues vs zones rurales), comme l’illustrent par exemple les études sur le logement à Bruxelles [88].
• La définition du seuil de nuisance dépend du contexte local.
• Les moyens d’intervention diffèrent selon les collectivités.

Les collectivités qui souhaitent l’adopter peuvent le faire par délibération locale. Celles qui n’en ont pas besoin n’y sont pas contraintes.

G.8 — Ce qui est recommandé

Pour les collectivités qui adoptent ce mécanisme :

1. Définir des critères objectifs de nuisance. Éviter l’arbitraire — les études montrent par exemple que les violations de code ont un effet mesurable sur les prix et loyers [85].

2. Garantir le contradictoire. Le propriétaire doit pouvoir contester le constat.

3. Proportionner les délais. Travaux légers = délais courts. Travaux lourds = délais raisonnables.

4. Éviter la dérive fiscale. Ce mécanisme n’est pas une taxe déguisée. Il ne génère pas de recettes pour la collectivité au-delà du recouvrement des travaux — même si, comme le montrent par exemple les analyses bruxelloises, la remise en état est économiquement préférable à la vacance prolongée [89].

5. Prévoir des exemptions. Successions en cours de règlement, procédures judiciaires pendantes, situations de force majeure.

6. Surveiller les effets pervers. Comme le montrent certaines études américaines, une application trop agressive peut pénaliser les locataires vulnérables si les propriétaires préfèrent retirer les logements du marché plutôt que de les rénover [86].

G.9 — Distinction avec la taxe sur les logements vacants

Certaines juridictions (Vancouver, France) taxent la vacance en elle-même. Ce n’est pas l’approche retenue ici.

L’obligation de conservation est plus cohérente avec les principes libertariens : on ne sanctionne pas l’inaction, on sanctionne la nuisance causée à autrui.

Ce mécanisme est proposé comme option pour les collectivités locales. Il n’est ni obligatoire ni constitutionnalisé.

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