G — Viviendas vacantes

Appendice G

VIVIENDAS VACANTES — OBLIGACIÓN MÍNIMA DE CONSERVACIÓN

Referencia: Capítulo VIII (La flat tax)

G.1 — El principio

La vacancia de una vivienda no se sanciona. El propietario no tiene ninguna obligación de alquilar, vender, o poner su bien en circulación. La propiedad privada implica el derecho a no hacer nada.

En cambio, la degradación de un bien que crea molestias para el vecindario o el espacio público es un problema legítimo. No es la vacancia lo que se apunta, sino sus externalidades negativas potenciales.

Este mecanismo es opcional. No está constitucionalizado. Las colectividades locales pueden adoptarlo o no según sus necesidades.

G.2 — Lo que NO está en este mecanismo

• Sin sobretasa sobre las viviendas vacantes. La vacancia en sí misma no se grava.
• Sin excepción a la flat tax. El sistema fiscal permanece uniforme.
• Sin obligación de poner en alquiler. El propietario sigue siendo libre de sus elecciones.
• Sin sanción de la vacancia. Solo se sanciona la molestia.

G.3 — La obligación mínima de conservación

Todo propietario de un bien inmobiliario — ocupado o no — debe mantener su bien en un estado que no cree molestias para otros. Este principio se inscribe en una larga tradición de “housing code enforcement” documentada por la literatura académica [84].

Esta obligación se declina en cuatro exigencias mínimas:

1. Seguridad. El edificio no debe amenazar ruina, presentar riesgos de derrumbe, o constituir un peligro para los transeúntes o los vecinos.

2. Estabilidad. Los elementos estructurales (techo, muros, cimientos) deben mantenerse en estado de no degradarse hasta el punto de dañar las propiedades adyacentes.

3. Salubridad. El bien no debe convertirse en un foco de insalubridad: proliferación de plagas, acumulación de desechos, degradaciones sanitarias que afecten al vecindario. Estudios epidemiológicos han demostrado por ejemplo el vínculo entre condiciones de vivienda degradadas y patologías respiratorias [87].

4. Ausencia de molestia. El bien no debe degradar la calidad de vida de los vecinos o el aspecto del espacio público más allá de un umbral razonable.

G.4 — Procedimiento de constatación

El mecanismo se basa en la constatación de molestia, no en la vacancia:

1. Señalización. Un vecino, un síndico, o la colectividad local puede señalar una molestia.

2. Visita contradictoria. Un agente aseverado constata el estado del bien, en presencia del propietario o después de notificación.

3. Intimación. Si se caracteriza una molestia, el propietario recibe una intimación de remediar en un plazo razonable (3 a 6 meses según la gravedad).

4. Trabajos de oficio. En caso de carencia persistente, la colectividad puede hacer ejecutar los trabajos de puesta en seguridad a cargo del propietario (crédito recuperable sobre el bien).

G.5 — Lo que desencadena la obligación

La duración de vacancia no tiene efecto. Solo cuenta el estado del bien.

G.6 — Sanciones en caso de molestia caracterizada

Si el propietario no remedia la molestia después de la intimación:

1. Trabajos de oficio. La colectividad hace ejecutar los trabajos necesarios.

2. Recuperación. El costo se recupera del propietario, con inscripción de una hipoteca legal sobre el bien si es necesario.

3. Multa coercitiva. Puede pronunciarse una multa coercitiva diaria hasta la realización de los trabajos.

4. Sin sobretasa, sin fiscalidad punitiva. El mecanismo permanece en el registro de la policía administrativa, no de la fiscalidad.

G.7 — Por qué este mecanismo es opcional

Este mecanismo no está constitucionalizado porque:

• Corresponde a la policía administrativa local, no a los principios fundamentales.
• Las necesidades varían según los territorios (zonas tensas vs zonas rurales), como lo ilustran por ejemplo los estudios sobre la vivienda en Bruselas [88].
• La definición del umbral de molestia depende del contexto local.
• Los medios de intervención difieren según las colectividades.

Las colectividades que deseen adoptarlo pueden hacerlo por deliberación local. Las que no lo necesitan no están obligadas.

G.8 — Lo que se recomienda

Para las colectividades que adoptan este mecanismo:

1. Definir criterios objetivos de molestia. Evitar lo arbitrario — los estudios muestran por ejemplo que las violaciones de código tienen un efecto medible sobre los precios y alquileres [85].

2. Garantizar el contradictorio. El propietario debe poder contestar la constatación.

3. Proporcionar los plazos. Trabajos ligeros = plazos cortos. Trabajos pesados = plazos razonables.

4. Evitar la deriva fiscal. Este mecanismo no es un impuesto disfrazado. No genera ingresos para la colectividad más allá de la recuperación de los trabajos — aunque, como muestran por ejemplo los análisis bruselenses, la puesta en estado es económicamente preferible a la vacancia prolongada [89].

5. Prever exenciones. Sucesiones en curso de arreglo, procedimientos judiciales pendientes, situaciones de fuerza mayor.

6. Vigilar los efectos perversos. Como lo muestran ciertos estudios estadounidenses, una aplicación demasiado agresiva puede penalizar a los inquilinos vulnerables si los propietarios prefieren retirar las viviendas del mercado antes que renovarlas [86].

G.9 — Distinción con el impuesto sobre las viviendas vacantes

Ciertas jurisdicciones (Vancouver, Francia) gravan la vacancia en sí misma. No es el enfoque adoptado aquí.

La obligación de conservación es más coherente con los principios libertarios: no se sanciona la inacción, se sanciona la molestia causada a otros.

Este mecanismo se propone como opción para las colectividades locales. No es ni obligatorio ni constitucionalizado.

Volver al capítulo VIII